深圳地产的这一次轮回

 记者 言咏  当2000年邹建民进入房地产投资领域时，深圳楼市正处于低潮，他低价买进了一些被业主抛售的楼盘。1996年至1998年，深圳一些高档商品房价格在6000元至8000元，业主大多是香港人或者深圳的富人，这些楼盘在邹建民入市时跌幅已超过一半。

一

当2000年邹建民进入房地产投资领域时，深圳楼市正处于低潮，他低价买进了一些被业主抛售的楼盘。1996年至1998年，深圳一些高档商品房价格在6000元至8000元，业主大多是香港人或者深圳的富人，这些楼盘在邹建民入市时跌幅已超过一半。

从那时到2005年，深圳房地产处于一个相对稳定的发展时期，房价每年随着GDP缓慢攀升。

其间，在2002年，深圳国土资源局宣布不再划拨政策性住房用地，此后不久，深圳住宅局被取消，并入国土资源局。这意味着从1988年开始伴随着房改而实行多年的 “三类住房体系”——福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%——的终结。在这一体系下，大部分深圳市民可以通过登记排队购买微利房，而政府机关和事业单位的职工，则能享受到更低价的福利房。

此后，更多的人进入商品房市场，但在2005年之前购房的主体是自住的客户。

这一时期，像邹建民这样的投资客凤毛麟角，银行根本不知道二手房的房贷怎么做。邹建民遇到过一次让他哭笑不得的情况。有一次他卖掉一套房子，过完户后银行应该把钱打到他的账户上，结果对方房产证都拿到了，邹建民查账发现钱还没有到。他打电话向银行询问，银行也觉得奇怪：明明放了款，怎么会查不到钱呢？后来经过一番查询，银行才知道是自己犯了错误，把钱打到买主的账上了。银行连声向邹建民道歉，赶紧冻结了对方的账户。

“幸好对方还没把钱提走，不然真是又得了房子又拿了钱。”现在回忆起这段往事，邹建民仍有所感叹。

二

在深圳中原地产总经理李耀智看来，2006、2007、2008是深圳房地产这一个轮回中三个最具标志性意义的年份。

从2006年年中起，深圳房价一改过去几年的平稳姿态，进入飞速上升的轨道。2007年，房价更是如脱缰野马，这条急遽上升的曲线，一直到2007年年底2008年年初掉头回落。

根据深圳中原地产市场研究中心的统计数据，2006年1月深圳全市新盘成交均价每平米7950元，到2007年10月最高点时，这个数字已经达到每平米17350元。

深圳引领了全国这一轮上涨的浪潮。

“香港因素”是最常见的一种解释。与香港隔海相望的特殊位置以及“深港一体化”政策之下绘就的蓝图，让人们喜欢比较深圳和香港之间的差距。 “深圳房价的天花板是香港”，这是一度流行的说法。2006年香港的房价从亚洲金融危机之后的谷底逐步回升，再加上深港西部通道通车这个利好消息，人们似乎有理由对深圳房价的上涨空间持乐观态度。

与此同时，人民币升值也吸引了香港、台湾、澳门以及内地的大量资金来到深圳，推动了房价的一路走高。李耀智回忆说，2006年以后深圳购房人群一个明显的变化是投资客的增多，2007年巅峰时期投资客的比例超过60%，甚至达到80%。

楼市的成交量突然上升。深圳中原的二手房成交量一般每月六七千套，最高峰时这个数字几乎翻倍。

过去只有中低端楼盘才会出现的火爆销售的局面，在市场亢奋期也出现在高档楼盘中。据百仕达地产的董事、副总经理罗雷介绍，他们的红树西岸，均价每平米4万多，每个月能成交六七个亿。

做二手房房贷业务的银行越来越多，操作上也从生疏到熟练。中介公司一夜之间遍地开花，具有竞争关系的门店总是比邻出现，如同麦当劳的附近必定找得到一家肯德基。

像邹建民这样的投资客开始被关注，逐渐有媒体采访他。楼盘的转手率和空置率也开始增高。邹建民每年操作四五十套楼盘，每套房子不超过两个月一定转手。像半岛城邦这样的楼盘，空置率达到70%，它旁边的望海玫瑰花园，铁艺阳台由于无人居住而有了生锈的痕迹。

2005年的 “国六条”和2006年的 “国八条”对深圳楼市没有产生太大的影响，但2007年7月深圳政府关于港澳居民和华侨只能购买一套住房的规定，以及随后银行的再次紧缩，再加上这一年里的五次加息，令深圳房价掉转了上涨的势头，遽然滑落。到2008年5月，房价已回落到每平米11014元。深圳中原的二手房成交量也下滑到每月三千多套。

三

地产中介、开发商和投资者的日子都不好过。

在楼市狂热时期，一些地产中介需要请开发商吃饭以争取到盘源，而现在，开发商会以一些优惠的条件请中介帮他们售楼。

没有人否认冬天的来临，只是，这个冬天会有多长？

在深圳中原地产的李耀智看来，从去年7月开始，到今年四五月份，是深圳区域内部房价的调整，而从今年四五月开始，则是全国的问题了。房价的走势取决于两个因素，一是整个中国的经济，二是中央政府的政策。

受美国经济萧条的影响，中国很多行业现在都不景气。作为地产中介，中原感受到五六月份之后很多公司在收缩，以前中心区的写字楼空置期很少的，一套空出来，马上就有人续租，现在则没有这么抢手。有些公司从福田区搬到租金相对便宜的罗湖区，有的把一些厂房改造成办公地点。

“而中央政府对房地产调整了这么久，不太可能因为调整中的一些小问题采取什么措施。”李耀智说， “我对未来不乐观，但也不悲观。”

和李耀智一样不乐观的是邹建民，在投资了八年之后他抽走了全部资金。 “北京和上海刚刚开始拐头，一些三线城市的房价还在上涨，这一轮调整还没有结束，深圳趴在地板上还得一段时间。”邹建民说。