非“正常”的房价

非“正常”的房价

    这一周，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发改委、国家工商总局一共八个部委又一次组成了联合调查组，调查什么？调查房价为什么上涨那么快？他们的第一批重点城市深圳、南京等，今年以来，这个地方的房价简直是涨疯了，五月份的房屋成交均价达到了14223元每平方米，关内平均房价更是超过了20000元！所以，调查组想搞清楚房价快速上涨的真正原因究竟是什么？其中“非市场、非正常的因素”到底有多少？而这个行动也比原计划提前了半年。因为五月份全国的的数据实在让人坐不住，70个大中城市房价同比上涨6.4％，涨幅的增速是18个月来的最高值，而且1－5月的房地产投资增速也高达27.5％。房价在一路飞涨、开发商的投资热情也不减，这样的结果与一年前“国六条”的目标完全背道而驰。一年前，为了调控房价过快上涨，国务院提出了“促进房地产业健康发展的六条意见”，简称国六条。这一年间，多项针对性措施连连出拳，比如收紧地根，限定中小户型比例（90平）、加强住房营业税征收、清算土地增值税，以及央行连连加息等等。但是房价依然我行我素，甚至出现边调控边上涨、越调控越上涨的局面。为什么会出现这样遗憾的结果呢？真正的原因究竟是什么？房价什么时候才可以不再这么疯长？谁能帮助我们解开这个谜呢？

    深圳播报：根据深圳市国土房产局发布的数据，5月份，深圳市新房成交均价为每平方米1万4200元。

    上海售楼人员：9500．（现在呢？）现在是1万1左右。公寓大概涨1500-2000左右每平方。（多长时间？）大半年，8个月左右。

    解说；喜笑颜开的地产商人和房市投机者，愁眉苦脸的奔波于一个又一个楼盘的普通购房者，房地产，一个令人心情及其复杂的市场，公众每天看到的似乎只有一个字：涨！

    本周二，国家统计局又公布了一组他们调查来的数据，今年5月份，全国房地产开发景气指数为103．32，延续了4月的上升趋势，同比上升1．45点。事实上，景气不景气，对普通消费者而言，没有太多的吸引力，他们两眼紧紧盯着的，还是一个数据，那就是房价。今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅又达到了6.4%，创下了自2005年10月以来的最高涨幅。

    同期 石先生 广州市民：广州市内均价都在8000以上了，如果是地段或者周边环境好一点的，房价就更离谱了。

    北京市民：买不起房，这是最大的担忧。

    解说：5月，房价增幅居全国前五位的城市是：北海、深圳、温州、北京、蚌埠涨幅均超过了两位数。其中，北海市在今年4月甚至出现了23.6%的惊人涨幅，它也超过了深圳和北京，成了房价上涨最快的城市。而自去年起，随着一系列的调控措施，房价一度出现下降的上海市，近两个月的情况显示，那纯粹是一种假象，不仅房价涨幅加快，还出现了汤臣一品这样的天价楼房，而南京，也传出了房价两小时就上涨1200元的消息。

    同期 广州中原地产：这两年政府两次宏观调控房价，都没能平抑（广州）房价，相反宏观调控之后，房价反而上调了。

    首都经贸大学首都经济研究所教授 陈及：不解的地方就是说我们房价上涨在近两年已经引起各级政府的高度关注，但是我们也要看到一个方面就是，政策的调控在目前的市场上没有终止房地产市场的价格上涨。

    解说：去年5月17日，为抑制房价过快上涨，国务院提出“促进房地产业健康发展”的六条意见，也就是人们通常所说的“国六条”，它也被视为是2006年新一轮房地产宏观调控的开始，被很多人给予厚望。但是，从本周我们看到的数据却显示，除了国内房地产开发结构有所改善、投机行为得到一定抑制之外，公众最为关心的房价，却是涨势依旧。

    同期 房地产协会会长 顾云昌：我觉得调控两年了，房价的增幅还在增，如何来看待这个增幅，现在来有点反弹的迹象，应该引起重视，无论是中央政府还是地方政府，恐怕都要认真考虑为什么有反弹的现象，

    同期 中国房地产业协会秘书长顾云昌：其实对楼市的调控一直在进行，不要认为国八条、国六条是对楼市调控，其实前不久央行三剑齐发，提高利率，增加汇率的幅度，以及提高准备金，甚至于印花税的出台都是对楼市有影响的。

    解说：过去一年，抑制房价过快增长一直是宏观调控的重点。去年五月，“国六条”发布刚刚一周，国家九部委就联合出台了更为细化的15条措施，其中明确规定了90平米的标准和70％中小户型的要求。随后，限制外资炒房、土地、税收等十多项政策一个跟着一个，使2006年成为名副其实的“房价调控年”，但是，从去年五月十七日颁布“国六条”，一年的时间过去了，中央政府的一系列调控措施，效果究竟如何呢？

    上海：十字路口

    播报：上海房地资源管理局今天宣布，为进一步加强房地产市场秩序专项整治工作，近期将对汤臣一品、嘉和国际大厦、经纬城市绿洲等三个商品房项目的开发商，和广威房地产经纪公司进行专项调查。

    解说：进入今年六月，打击楼市交易中的违法违规行为，依然是上海房地产市场的重点。作为中国房价调控的指标城市，在国八条和国六条的连续调控之下，上海房价首次出现回落，持续十个月出现了下行趋势，但是，进入今年以来，特别是刚刚过去的五月，上海楼市又开始逐渐恢复以往的涨幅。

    南京：暗战

    《南京：连夜排队抢不着房》

    《涨价潮 抢房潮 突袭南京》

    《南京楼市上演一轮抢房大战》

    解说：南京，五月份的房价涨幅全国排名第六，目前正在经历一场蹊跷的“抢房潮”，这种局面，似乎是在与南京市政府刚刚推行不久的“一房一价”政策进行一场暗战。所谓“一房一价”，是指今后南京楼盘的每一套住宅价格都得由物价局严格审核，其中经济适用房利润不得高于3％，商品房利润不得高于8％，如果未经审核就卖房最高罚款将达到20万。用这样严格的行政手段，与过热的楼市过招实属罕见，而开发商也不示弱，纷纷采取“捂盘惜售”的方式进行应对，有房子也不卖，从而造成了南京抢房潮的出现。

    字幕：本周南京物价局发布公告，

    全市已有47家楼盘通过核价，

    54家楼盘被责令整改，

    6家楼盘被罚款。

    广州：较量

    广州市市长张广宁：价格肯定可以控制下来，所以我说要买房的中低收入的家庭不用着急，政府会提供这种房源。

    解说：张广宁，中国第一个公开向高房价宣战的市长，今年以来，广州市在国六条的基础上，又推出了自己的“广七条”，其中包括增加土地供应，加快经济适用房的推出，鼓励理性消费和加快审批时间等措施，力图把广州过快的房价涨幅降下来。

    广州房产协会的常务理事赵卓文：我觉得穗7条措施的出台，在全国大城市里面是比较少见的。而且通过一个地方政府主动地做这些举措，和政策方面的引导，希望把房价降下来，这在全国是先行的。

    解说：市长的强硬态度和措施，让广州楼市一度弥漫观望的气息，根据统计局专项调查显示： 53.5%的广州市民表示在今明两年内购房"不合算"，市场的追涨心态已经明显得到缓解。但是，一些地产界人士对“广七条”的效果却表示了怀疑。

    中原地产：这个时间来讲，确实相信（广7条）的比较少。因为这两年政府两次宏观调控房价，都没能平抑（广州）房价，相反宏观调控之后，房价反而上调了。在这种情况下，（广7条）对市民纯属只是参考。

    解说：事实上，五月的数据表明，广州中心六区的房价已经进入万元时代，这无疑给张市长带来了更大的挑战。广州的房价能否说降就降？市长和市场谁说了算？这场较量还要持续多久呢？

    广州房产协会的常务理事赵卓文：开发商目前手上储备的房产资源现在是逐步减少，而且开发商目前市场上不是唯一的声音，政府的影响是在加大的。所以我觉得广州市民应该相信中小户型在未来是可以降价的。

    解说：无论是上海的专项整治、南京的一房一价，还是广州的广七条，这些在国六条基础上纷纷推出的地方调控措施，目前来看，似乎还是无法阻挡疯狂上涨的楼价。

    房价再涨十年又会怎样？（任志强）

    房价必然还会持续攀升

    中国房价下跌的必由之路

    易宪容：房产正要挟中国经济 成为社会动荡根源

    新一轮房价高涨有泡沫之虞！

    中国楼市没有泡沫

    房价：上涨十年还是三年后泡沫破裂？

    解说：中国的房价将会继续疯狂上涨还是将会在几年后泡沫破裂？面对落差巨大的中央决心和现实数据，眼下似乎还没人说得清未来的方向。

    中国房地产与住宅研究会副会长 顾云昌：那么什么原因导致了房价有这种上涨的幅度又一次提升呢？我个人分析，我认为主要是现在一方面是我们现在需求很旺，另一方面就是相对过旺的需求，我们现在供应有点不足，供应的结构的问题还没有很好解决。

    解说：顾云昌的这个观点在业界获得着普遍地认同，然而，要想彻底解决房子的供应数量和供应结构等等此类受着土地等诸多瓶颈制约的难题，并以此缓解房价的上涨，显然并非轻而易举。事实上，这也绝不是导致房价飙升的唯一原因。据悉，建设部、国土资源部等八部委即将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因，值得特别注意的是，其中“非市场、非正常的因素”被列为本次调查的重点。

    清华大学房地产系主任 刘洪玉：非正常因素主要还是房地产这个行业或者这个市场里边的一些投机，一些炒作，或者包括一些金融机构不规范的参与这样一些行为。实际上有相当多的人买房的目的就是短期持有，等这个价涨了以后他再卖出去，这种实际上我们说这是一种投机行为，这种实际上增加了市场上的虚假的需求。虽然我们的收入，当地老百姓的收入可能没有增加，但是涌入这个市场当中的钱多了，这个钱实际上推生了价格的上升。

    解说：上周二，商务部和国家外汇管理局再次发布文件，要求各地商务主管部门严格规范和管理外资进入国内的房地产市场，严格控制外商投资高档房地产。有分析称，出台这个规定的背景正是，外资的大量涌入已逐渐形成资金势力，其“炒房团”的角色越来越清晰，并已成为国内房价高涨背后的巨大推力。此外，同样在房价上推波助澜的还有大量的所谓的民间炒房团、违规投机操作的金融机构等等等等。而这些显然也需要成为八部委调查组重点的研究对象。

    中国房地产与住宅研究会副会长 顾云昌：本来供不应求，房价在涨，有些人趁着这个机会，楼盘故意供应放慢，供应速度放慢，竣工速度放慢了，应该是竣工卖了，我放在后面，等它回来涨了我再卖，有些开发商在里面炒作，哄抬房价也有， 所以这些原因加在一起导致我们现在市场供求状况比较紧张，所以房价出现了这样一种反攀升这样一种情形。

    解说：在上海浦东的陆家嘴地区，每平米的挂牌均价高达11万元至12万元的豪华住宅项目：汤臣一品，如今，已经成为当地政府严查的重点，上海市房屋土地资源管理局认为，这个楼盘自开盘以来，价格虚高，有捂盘惜售之嫌，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌，社会反响强烈。有评论称，“汤臣一品”被查的意义在于它是当下“问题楼”的典型标本，在其开发、销售等诸多环节，留下了当下楼市一再重复的典型“症状”： 其一是囤积土地，汤臣一品地块早在1995年就全部获得，从拿地到项目销售跨越12年之久；其二是“暴利”，其每平米土地成本不超过万元，而售价竟超过十万。其三是“惜售”，“汤臣一品”自开盘至今已经20个月，但却仅仅签约售出3套房子。

    中国房地产与住宅研究会副会长 顾云昌：去年和前年出台了国八条、国六条有一系列的政策规定，这些政策规定到底落实了没有？！如果这些政策不落实肯定会影响宏观调控的效果。

    解说：有报道说，八部委即将展开的调查将为下一轮的强力调控措施提供重要的参考依据，的确，面对中国房价种种令人不安的迹象，面对动不动就以两位数增长的房价，政府，已经到了必须出台更加有力而且有效措施的关键时刻了。

    主持人：最近两个房产大鳄有这样一场观点交锋，王石说楼市的泡沫破裂只是时间问题，也许是两三年，也许用不了那么长的时间。第二天任志强就表态说，他判断房价会再涨十年，甚至更长。等房子住的老百姓无法判断谁的预言更准确，只是想知道自己的梦想该靠市场还是靠市长。从市场的数据看，以北京为例，今年1－4月，北京商品房成交量较去年同期下降近50％，但是几个月房价却一路走高，一直都以涨幅超过10％位居涨幅榜的前三位，这是一个显然违背市场规律的现象啊，谁来解释这个谜呢？市场看来有些失灵。中央关于调控房价的精神是“要切实负起责任”，好几座城市也有探索性的做法，比如广州市长张广宁一直在和房价较劲，并且公开号召大家不要着急买房；南京更是对楼盘实行政府指导价，严格控制开发商的销售利润，经济适用住房规定净利3%，普通商品房8%。这种政府强势介入调控房价的做法能否奏效？能走多远？国六条一周年后，我们更清楚还是更糊涂。